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纽约租户保护对整个行业的影响

随着 2 月的临近,自 2020 年 3 月 COVID-19 大流行在美国爆发以来,我们已经快一年了。随着越来越多的人获得疫苗,我们有望迎来转机。我们还可以预期,包括住宅和商业房地产在内的所有行业都将看到财务困难的长期影响。


纽约对租房者的保护几乎是对大流行的直接反应,首先是以 90 天暂停租户和商业租户驱逐的形式,由州长 Cuomo 于 2020 年 3 月发布。该暂停在 5 月延长了一次,之后《租户安全港法案》于 2020 年 6 月 30 日签署成为法律。此后,Cuomo 在 2020 年 9 月扩展《租户安全港法案》之前,又将暂停期限延长了五次,特别是针对商业租户和抵押人。该法案本身就是一个扩展2019 年 6 月颁布的《住房稳定和租户保护法》。


根据《租户安全港法案》,由于 COVID-19 带来的经济困难,租户不得因未支付租金而被驱逐出家。此外,在 COVID-19 期间的任何时间不支付租金都不能作为未来驱逐的依据,前提是租户可以证明他们在此期间遭受了经济困难。该法案没有具体定义财务困难,但根据国家法律和房地产公司的说法, 古尔斯顿和斯托尔斯,法院可能会考虑租户在 COVID-19 大流行之前和期间的收入历史,以及获得现金援助、SNAP 计划、SCRIE、DRIE 以及失业保险和福利等福利的资格。


虽然在 COVID-19 造成的经济衰退期间,租户保护至关重要,但房东在没有援助的情况下克服这些金融危机的能力往往被高估,尤其是在非租金支付保护显着影响现金流的情况下。这 房地产周刊 7 月份为房东提出了强有力的理由,提醒他们的读者“房东需要收取租金,以便为租户提供服务并运营建筑物,其中包括缴纳税款、水电费和抵押贷款。如果没有租金的现金流,房东就没有资源来进行这些变化。”


还值得注意的是,在大流行期间,业主为遵守 CDC 指南和清洁程序而产生了额外费用。 MD Squared 估计,房东和物业经理的年度预算总额可能会增加 5%,具体取决于建筑物,以支付供应成本和额外的劳动力成本。


考虑整个城市租金支付不一致的影响,当 纽约大学弗曼中心 据估计,在 COVID-19 期间,超过 50 万个租房家庭中至少有一个人申请了失业保险。在纽约市,超过 200,000 个家庭中至少有一名成员失去了工作,但 not 申请失业救济金。 2020 年 12 月, 纽约时报 报告称,有超过 100,000 起驱逐案件待决,其中一些早于 COVID,而 40,000 起案件是在 2020 年 3 月之后提交的,其中许多可能有资格根据《租户安全港法》获得保护。


根据 诺洛,全国其他 15 个州也颁布了类似的驱逐令,包括加利福尼亚州、康涅狄格州和马里兰州。许多没有进行驱逐的州都暂停了公用事业关闭。 加州暂停驱逐原定于 2 月结束,从 1 月 25 日延长至 2021 年 6 月 30 日,但纽森州长的法律还包括对房东租金补贴的规定。根据 Sacramento Bee,由最新的联邦刺激法案资助的补贴“将覆盖拖欠租金总额的 80%,前提是房东免​​除剩余的 20% 并且不寻求驱逐。”加利福尼亚州司法委员会预计 2021 年该州将有 24 万份驱逐申请,超过 90 万个家庭面临风险。


MD Squared 的副总裁尤瓦尔·普拉特纳 (Yuval Plattner) 认为,对房东的保护应该集中在财产税上。 “多年来,该市一直在提高房东的财产税。该市有许多房东已经拥有这些建筑物 30 至 40 年,并且是“夫妻店”,他们将无法像大型房地产公司那样承受损失。 ”


税收减免和豁免 在某些情况下确实存在,包括公寓和合作减税是他们自己的纽约市公寓。具有太阳能或绿色屋顶的单位新推出了环保减排措施,同时也是老年人、退伍军人或神职人员的房东可享受豁免。然而,这些税收优惠都不是针对因不支付租金或 COVID-19 给业主带来的其他挑战而造成的损失。


十一月, 频谱新闻 报道称,由于《租户安全港法案》,房产价值实际上可能会下降,“导致房东卸载纽约的出租房产,并阻止未来的投资者。虽然我们看到租金全面下降了 30-40%,但在大多数情况下,这并不是《安全港法》的直接后果。


“这更多与大流行和整体市场状况有关,”尤瓦尔补充道。“由于投资性房地产基于净现金流进行交易,收入减少而支出保持不变甚至更高,因此财产减少了。我的感觉是,我们可能需要数年时间才能再次达到大流行前的估值。”

这一观点得到了全国受访者的认同 环球街 调查,其中 39% 的人预计估值会下降 5-10%。 31% 的受访者预计会产生更大的影响。时间会证明这些预测是否成立,以及 从城市到郊区的大规模外流 可能是为了一个曾经熙熙攘攘的大都市。

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